關(guān)于物流地產(chǎn)市場的新變化與未來發(fā)展趨勢
據(jù)介紹從去年7月開始國內(nèi)的物流地產(chǎn)市場就開始風(fēng)起云涌，萬科與普洛斯聯(lián)手擴大市場規(guī)模，阿里、京東、蘇寧等也在相繼布局物流地產(chǎn)。在今年7月物流地產(chǎn)市場又出現(xiàn)了新情況，蘇寧易購和萬科物流相繼有大動作，使得原本平靜的局面又出現(xiàn)了變動，而且阿里、京東、蘇寧以及圓通等傳統(tǒng)物流商也都有意參與其中。
7月7日，蘇寧易購方面發(fā)布了與深創(chuàng)投聯(lián)合建立的物流地產(chǎn)基金進展布告。布告介紹蘇寧深創(chuàng)投-云享倉儲物流設(shè)備一期基金已征集認繳資金算計50億元，將用于收買蘇寧建成的老練倉儲設(shè)備、商場化收買及出資開發(fā)契合條件的高標準倉儲物流設(shè)備，終究建立國內(nèi)零售行業(yè)最大的物流基礎(chǔ)設(shè)備網(wǎng)和服務(wù)網(wǎng)。到2017年12月，蘇寧物流具有高標準庫房超過100座，掩蓋大小件、冷鏈等多種事務(wù)形態(tài)。關(guān)于電子商務(wù)巨子來說，物流是他們的“命脈”，而物流倉儲建造在其間起著重要的效果，因而，要想掌握自己的命運，做好物流倉儲是很必要的。
繼蘇寧易購之后，7月9日，萬科物流也有新動作，與邃古實業(yè)舉行了并購簽約典禮，并購邃古實業(yè)旗下邃古冷鏈物流，財物包含上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內(nèi)的7座冷庫。這是地產(chǎn)巨子萬科謀求向“城鄉(xiāng)建造與日子服務(wù)商”轉(zhuǎn)型的又一大動作。萬科更大的動作是在上一年7月，萬科、厚樸等組成我國財團以790億元人民幣對亞洲物流地產(chǎn)巨子普洛斯進行收買，萬科憑仗21.4%的持股份額成為普洛斯的榜首大股東，在布局全球物流地產(chǎn)方面邁進了一步。普洛斯占有著國內(nèi)物流地產(chǎn)一半以上的商場份額，處在一個肯定霸主的位置，萬科的這一并購讓自己直接在房地產(chǎn)巨子外又增加了一個物流地產(chǎn)巨子的身份。
當(dāng)時物流地產(chǎn)商場的格局以六巨子領(lǐng)銜：以普洛斯、安博、嘉民為代表的外資企業(yè)，以寶灣、宇培、易商等為代表的國內(nèi)物流地產(chǎn)商。其間普洛斯處在肯定的獨占位置，占有著一半以上的商場份額，在全國具有185個物流園區(qū)，建成面積近1300萬平米。
此外，有不少的新玩家加入，實力也是不容小覷。有電商及物流巨子阿里菜鳥物流、京東、蘇寧等，有從傳統(tǒng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型物流地產(chǎn)的房地產(chǎn)巨子萬科、綠洲等，還有以安全不動產(chǎn)為代表的險資，以及以南山控股、中儲股份等其他大型企業(yè)。
萬科在成為普洛斯的榜首大股東之后，持續(xù)擴展物流地產(chǎn)規(guī)劃。上一年10月，萬科發(fā)布布告，其子公司珠海乾元晟、深圳市萬科產(chǎn)業(yè)園與江蘇信托、寧波博裕物流有限公司、珠海市飛虹壹號擬一起出資建立一只專業(yè)物流地產(chǎn)出資基金——珠海市坤元興出資開展合伙企業(yè)，將出資于我國境內(nèi)斷定區(qū)域的擬建、在建及已建成物流地產(chǎn)項目。今年7月，萬科又開端布局冷鏈物流倉儲，對邃古實業(yè)旗下對邃古冷鏈物流進行并購，操控來國內(nèi)7個重要的冷庫。
南山控股則經(jīng)過2018年1月對深圳赤灣石油基地股份有限公司的兼并，完成了對深基地的中心財物——寶灣物流的操控而大舉進擊物流地產(chǎn)商場。寶灣物流在國內(nèi)物流商場是僅次于普洛斯和嘉民的第三大物流地產(chǎn)商。南山控股方面以為，兩者的聯(lián)合將構(gòu)成協(xié)同效應(yīng)，“結(jié)合公司在房地產(chǎn)開發(fā)方面的優(yōu)勢和經(jīng)歷，提高存續(xù)公司物流事務(wù)的開發(fā)建造才能，在土地資源稀缺的布景下，提高開發(fā)建造過程中的土地利用功率以及物流園區(qū)的運營管理才能。一起，憑借深基地在物流范疇的規(guī)劃優(yōu)勢、資源優(yōu)勢及品牌影響力，增強南山控股土地資源的獲取才能，打通物流地產(chǎn)、住所地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。”
京東和阿里方面，則是經(jīng)過拿地的方法在進入物流地產(chǎn)商場，不斷擴展自建物流系統(tǒng)。上一年11月13日，京東發(fā)布的2017年度三季報顯現(xiàn)，到2017年9月30日，京東在全國共運營405個大型庫房，總面積約900萬平方米。根據(jù)揭露資料顯現(xiàn)，菜鳥現(xiàn)已在全國建立8個大型倉儲物流基地，并且在14個城市拿地，總投入超過200億，其倉儲面積或許到達210萬平米。
未來發(fā)展趨勢
1、土地是入局的第一門檻。地產(chǎn)行業(yè)最底子的東西就是土地，只要拿到地才有“玩”的本錢，所以進擊物流地產(chǎn)商場首先要打破的門檻就是要有地。不過，現(xiàn)在的商場狀況關(guān)于所有玩家來說，拿地都不太簡單。從供求端來看，一線城市物流地產(chǎn)用地不僅本錢高昂，并且還出現(xiàn)了求過于供的狀況。以北京為例，其在2012-2014年倉儲物流用地的供給占比從19%下降至8.7%。未來物流地產(chǎn)用地可能會逐漸轉(zhuǎn)移至二手土地，以及交通便當(dāng)?shù)亩�城市。
蘇寧深創(chuàng)投-云享倉儲物流設(shè)備一期基金50億元，主要方針之一就是收買蘇寧建成的老練倉儲設(shè)備。據(jù)了解，蘇寧物流具有的相關(guān)配套倉儲合計面積到達1343萬平米。蘇寧物流還計劃在未來三年，加快完成2200萬平方米倉儲面積的方針。京東也是拿到了約1.3萬畝的土地，相當(dāng)于中型房企的體量，具有中國電商領(lǐng)域最大規(guī)模的自建物流系統(tǒng)。
2、輕資產(chǎn)運營成趨勢。雖然說現(xiàn)在地上崛起促進來物流開展，從而使物流地產(chǎn)現(xiàn)在就像是一塊蛋糕，但是很多人卻僅僅敢看不敢上去分食。由于，倉儲設(shè)施的特點是出資大，收益不高但安穩(wěn)，是一個資本密集型行業(yè)，回收出資本錢時刻較長。在這一點上，企業(yè)怎么解決資金難題?京東自建物流體系的重財物形式呈現(xiàn)來巨額資金投入、沉積，導(dǎo)致的現(xiàn)金和盈余的被吞噬，使其至于困難境況，這就讓很多人望而生畏。
然而，除了自己掏錢買地之外，入局物流地產(chǎn)還有另外一種方法，那就是輕財物運營，比方蘇寧易購、萬科和南山控股。“輕財物運營”是世界聞名辦理顧問公司麥肯錫特別推重的戰(zhàn)略，以輕財物形式擴張，與以自有資本運營比較，可以獲得更強的盈余才能，更快的速度與更繼續(xù)的增長力。傳統(tǒng)的運營形式，企業(yè)要閱歷從開發(fā)、建造出產(chǎn)線、出產(chǎn)、商場推廣等綿長的生長進程，還要面對資金緊張的困難。輕財物運營經(jīng)過將部分環(huán)節(jié)搬運出去，使用合作伙伴的相關(guān)經(jīng)歷和資金，大大縮短了企業(yè)被商場承受的進程，也減少了資金占用。蘇寧易購聯(lián)合的深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金辦理(深圳)有限公司，在地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)、建造等方面有經(jīng)歷，而蘇寧易購則有其品牌附加值、營銷才能等常識和辦理方面的才能，因而不會由于出資物流地產(chǎn)而深陷其間。
3、高標準物流的競爭。高標準的優(yōu)質(zhì)物流地產(chǎn)在國內(nèi)確實稀缺。平安不動產(chǎn)總監(jiān)賈元濤曾是普洛斯的一員，他坦言，“在普洛斯等外資進入中國之前(普洛斯2003年入駐中國市場)，國內(nèi)根本沒有高標準物流的概念。”而國外的中高標準物流地產(chǎn)自上世紀80年代就在歐美國家出現(xiàn)，至今已發(fā)展超過30年。稀缺的同時，快速發(fā)展的電商正在倒逼高標準物流設(shè)施發(fā)展。不管是老玩家的新動作，還是新玩家的進擊，未來物流地產(chǎn)市場競爭的關(guān)鍵就是建立高標準倉儲物流設(shè)施。
物流地產(chǎn)行業(yè)這一年來的變化真是讓人看得驚心動魄，然而這并不是所有企業(yè)都能玩得起的游戲，這是一場巨頭的游戲。無論是萬科入主普洛斯，還是南山控股拿下寶灣物流，每一個玩家都是各行業(yè)的巨頭。中小企業(yè)想要入局競爭，不僅拿地困難，融資也很麻煩，后期的高標準倉儲物流高額的成本也是他們承受不起的。 不過，物流地產(chǎn)的變革也可以成為企業(yè)發(fā)展的一個機遇。來源：國際快遞
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