而西部港區(qū)也不具備鐵路直接進(jìn)港的條件-法蘭克福FRA空運(yùn)

根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，資產(chǎn)評(píng)估值為17.05億元，折合單價(jià)為5321.00元/平米。

目前，鹽田港團(tuán)體旗下?lián)碛猩钲跂|、西兩大港區(qū)——鹽田港和大鏟灣港。其中，鹽田港區(qū)分中東西三個(gè)作業(yè)區(qū)。西作業(yè)區(qū)、中作業(yè)區(qū)已建成，東作業(yè)區(qū)正在加緊建設(shè)中。現(xiàn)在已建成大型深水泊位20個(gè)，岸線長(zhǎng)8212米，水深達(dá)17.6米，是全球最大20萬(wàn)噸級(jí)超大型船舶首選港之一。

物流板塊方面，鹽田港團(tuán)體運(yùn)營(yíng)倉(cāng)庫(kù)117萬(wàn)平米，包括保稅倉(cāng)、監(jiān)管倉(cāng)等19座。其中，鹽田港現(xiàn)代物流中心50萬(wàn)平方米，是國(guó)內(nèi)大型盤道植進(jìn)式單體倉(cāng)儲(chǔ)配送中心，2015年建成投產(chǎn)。

鹽田港區(qū)自建港以來，始終保持高建設(shè)水平與營(yíng)運(yùn)效率。近日鹽田國(guó)際西作業(yè)區(qū)在施工安全和工程質(zhì)量等方面獲得各方好評(píng)，被授予中國(guó)建筑工程最高榮譽(yù)“魯班獎(jiǎng)”。

鹽田港區(qū)東作業(yè)區(qū)集裝箱碼頭工程項(xiàng)目（下稱“東作業(yè)區(qū)項(xiàng)目”）已列進(jìn)國(guó)家“十四五”規(guī)劃和《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》重要基礎(chǔ)設(shè)施的工程項(xiàng)目名錄。東作業(yè)區(qū)項(xiàng)目包括一期工程、聯(lián)絡(luò)通道工程、配套工程、支持系統(tǒng)工程4個(gè)子工程，項(xiàng)目總投資估算約144.9億元。一期工程將新建3個(gè)20萬(wàn)噸級(jí)自動(dòng)化集裝箱泊位，岸線長(zhǎng)1470米，碼頭前沿水深-18.0米，陸域總面積120萬(wàn)平方米，設(shè)計(jì)年吞吐能力為300萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)箱。為鹽田港區(qū)統(tǒng)籌經(jīng)營(yíng)需要，項(xiàng)目將建設(shè)長(zhǎng)約2.1公里的連接?xùn)|作業(yè)區(qū)與中港區(qū)的跨海聯(lián)絡(luò)通道。

12月8日，深圳港鹽田港區(qū)東作業(yè)區(qū)集裝箱碼頭工程舉行開工活動(dòng)。這標(biāo)志著深圳港鹽田港區(qū)擴(kuò)收留項(xiàng)目正式啟動(dòng)，也標(biāo)志著深圳建設(shè)港口型國(guó)家物流關(guān)鍵邁出了至關(guān)重要的一步。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

鹽港REIT的外部治理機(jī)構(gòu)為深圳市鹽田港物流有限公司，海運(yùn)報(bào)價(jià)國(guó)際快遞，鹽田港團(tuán)體的物流運(yùn)營(yíng)主體，現(xiàn)運(yùn)營(yíng)治理的倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施和堆場(chǎng)面積超60萬(wàn)平方米，包括鹽田港現(xiàn)代物流中心（一期、二期及三期）、物流20#倉(cāng)、21#倉(cāng)、23#倉(cāng)、24#倉(cāng)、世紀(jì)物流園VMI等。

基礎(chǔ)資產(chǎn)分析

目前鹽田現(xiàn)有的鐵路疏港能力設(shè)計(jì)只有80萬(wàn)箱，而西部港區(qū)也不具備鐵路直接進(jìn)港的條件，鹽田港承擔(dān)了向北美運(yùn)輸?shù)娜蝿?wù)，往年北美的洛杉磯港口和其它港口存在嚴(yán)重的壓港現(xiàn)象，對(duì)鹽田港的運(yùn)行帶來了較大影響。

鹽港REIT初始投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為現(xiàn)代物流中心項(xiàng)目。

目前物流類基礎(chǔ)設(shè)施仍然是最具投資價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)之一，從全球范圍內(nèi)看，我國(guó)人均倉(cāng)儲(chǔ)面積遠(yuǎn)低于美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，且倉(cāng)庫(kù)等級(jí)不高，高標(biāo)倉(cāng)占比約為30%左右；從資本化率對(duì)比來看，目前倉(cāng)儲(chǔ)物流類不動(dòng)產(chǎn)資本化率通常高于商辦類物業(yè)，但其差距逐漸縮小，判定倉(cāng)儲(chǔ)物流類不動(dòng)產(chǎn)估值仍處于中低估值區(qū)間內(nèi)，投資潛力較大。

東作業(yè)區(qū)遠(yuǎn)期規(guī)劃建設(shè)疏港鐵路，可與深圳近間隔內(nèi)陸港鐵路線無(wú)縫銜接，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)船舶、港內(nèi)水平運(yùn)輸、堆場(chǎng)作業(yè)等多流程的統(tǒng)籌調(diào)度。同時(shí)，東作業(yè)區(qū)將大力推進(jìn)數(shù)字化碼頭建設(shè)，以自動(dòng)化碼頭建設(shè)為契機(jī)，推進(jìn)網(wǎng)絡(luò)安全體系、云服務(wù)數(shù)據(jù)中心和云端收留多難系統(tǒng)、5G基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，為聰明港口建設(shè)做好支撐保障；在此基礎(chǔ)上推動(dòng)5G通訊、北斗系統(tǒng)、區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)、人工智能、互聯(lián)網(wǎng)與港口業(yè)務(wù)的深度融合。

11月30日，在“亞洲貨運(yùn)、物流及供給鏈大獎(jiǎng)”（AFLAS）頒獎(jiǎng)儀式上，鹽田國(guó)際集裝箱碼頭榮獲2021年度最佳綠色集裝箱碼頭大獎(jiǎng)，這是年度唯一榮膺此大獎(jiǎng)的集裝箱碼頭，也是鹽田國(guó)際集裝箱碼頭三年內(nèi)第二度得此殊榮。

REITs是一個(gè)非常好的投資配置品，但目前中國(guó)的REITs市場(chǎng)剛剛起步，市場(chǎng)仍需擴(kuò)收留，當(dāng)REITs市場(chǎng)達(dá)到萬(wàn)億規(guī)模時(shí)，相信會(huì)成為主流投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行大類配置的資產(chǎn)選擇。

運(yùn)營(yíng)治理機(jī)構(gòu)

運(yùn)營(yíng)模式

今年年初，鹽田港實(shí)現(xiàn)累計(jì)吞吐量?jī)蓛|標(biāo)箱，創(chuàng)造了單體港口最快實(shí)現(xiàn)兩億標(biāo)箱的世界紀(jì)錄。鹽田港東作業(yè)區(qū)開建，將進(jìn)一步提升鹽田港區(qū)未來多艘超大型船舶同時(shí)靠泊的服務(wù)能力，進(jìn)一步擴(kuò)大鹽田港區(qū)集裝箱碼頭的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，滿足珠江三角洲地區(qū)乃至華南地區(qū)不中斷增長(zhǎng)的集裝箱吞吐量需求，進(jìn)一步提升航線密度，增強(qiáng)現(xiàn)代航運(yùn)業(yè)綜合服務(wù)能力，鞏固鹽田港華南地區(qū)主關(guān)鍵港和深圳港全球集裝箱干線港地位。

鹽港REIT基礎(chǔ)資產(chǎn)基本情況表

鹽田港區(qū)已有大型深水泊位20個(gè)，水深達(dá)17.4米，是全球最大20萬(wàn)噸級(jí)超大型船舶首選港。同時(shí)，鹽田港也是華南地區(qū)國(guó)際航線最密集的港區(qū)，每周航線超100條，其中歐美航線占60%，是全球單體最大和效益最佳的集裝箱碼頭。

現(xiàn)代物流中心項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式，通過向在鹽田港有現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)需求的港口運(yùn)營(yíng)商、國(guó)際海運(yùn)船公司、國(guó)際貨代、跨國(guó)采購(gòu)商、制造商等企業(yè)提供倉(cāng)儲(chǔ)、配套設(shè)施等不動(dòng)產(chǎn)設(shè)施，并收取租金及綜合治理服務(wù)費(fèi)用。

鹽田港現(xiàn)代物流中心是國(guó)內(nèi)最大盤道直進(jìn)式單體倉(cāng)儲(chǔ)配送中心，在深圳高標(biāo)倉(cāng)供給緊張的背景下，凸顯了資源的稀缺性。該項(xiàng)目背靠自然良港鹽田港，作為全國(guó)唯一兩次獲得“亞洲最佳碼頭”獎(jiǎng)項(xiàng)的港口，鹽田港集裝箱吞吐量占全深圳一半以上，是全球超大型船舶首選港之一，也是“一帶一路”沿線上的重要港口、中國(guó)進(jìn)出口貿(mào)易的重要門戶。2020年，深圳市實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額3.05萬(wàn)億元，出口總額實(shí)現(xiàn)內(nèi)地城市“二十八連冠”，強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭和持續(xù)增長(zhǎng)的進(jìn)出口貿(mào)易產(chǎn)生了可觀的港口倉(cāng)儲(chǔ)物流需求，為鹽田港現(xiàn)代物流中心營(yíng)造了良好的外部發(fā)展環(huán)境。

11月29日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布“十四五”首批國(guó)家物流關(guān)鍵建設(shè)名單，深圳市港口型國(guó)家物流關(guān)鍵成功獲批。

根據(jù)招募說明書表露，對(duì)于鹽港REIT，預(yù)計(jì)2021年和2022年投資人年化派息率為4.47%和4.75%。

從海外來看，2015年以來，美國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs的總回報(bào)水平相較辦公、酒店、零售等其他類型REITs更高，過往六年倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs的年均總回報(bào)率達(dá)18.72%，2019年實(shí)現(xiàn)48.71%的總回報(bào)率，而辦公REITs年均總回報(bào)率僅2.87%，酒店、零售REITs的年均回報(bào)率為負(fù)，分別僅為-2.28%和-3.13%。而根據(jù)CBRE的數(shù)據(jù)，美國(guó)產(chǎn)業(yè)及物流租金自2011年以來逐年上漲，十年累計(jì)漲幅超過60%。

鹽田港區(qū)擁有自然地理環(huán)境上風(fēng)和良好的軟硬件設(shè)施，航道近18米深、475米寬，可實(shí)現(xiàn)20萬(wàn)噸級(jí)船舶全天候、雙向通航。

鹽港REIT的原始權(quán)益人為鹽田港團(tuán)體，一家以港口建設(shè)投資與經(jīng)營(yíng)、綜合物流和港口配套服務(wù)為主業(yè)的大型港口產(chǎn)業(yè)團(tuán)體。

鹽田港公募REITs日常存續(xù)期的治理包括租戶治理、租金收繳、資產(chǎn)招租，海運(yùn)費(fèi)，優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)，購(gòu)買保險(xiǎn)，底層資產(chǎn)維修等資產(chǎn)治理的內(nèi)收留，也包括適時(shí)的杠桿安排、基金擴(kuò)募和吞并收購(gòu)的資本市場(chǎng)治理，這些影響公募REITs在存續(xù)期取得比較好的長(zhǎng)期發(fā)展業(yè)績(jī)的基本條件鹽田港都具備，同時(shí)鹽港REIT在治理架構(gòu)中加進(jìn)了對(duì)于外部治理機(jī)構(gòu)激勵(lì)機(jī)制、賞罰措施等條款，這些條款安排將有利于外部治理機(jī)構(gòu)投進(jìn)更多的資源和經(jīng)驗(yàn)，更好的輔助基金治理人的資產(chǎn)治理工作。

截至2020年12月31日，項(xiàng)目出租率為100%，倉(cāng)儲(chǔ)及配套部分共有23個(gè)租戶，非倉(cāng)儲(chǔ)及配套部分共有3個(gè)租戶。

超前的視野、專業(yè)的團(tuán)隊(duì)、上風(fēng)的資源以及良好的市場(chǎng)遠(yuǎn)景等成為紅土創(chuàng)新鹽田港REITs基金獲得市場(chǎng)認(rèn)可的關(guān)鍵。

現(xiàn)代物流中心項(xiàng)目位于深圳市鹽田區(qū)鹽田綜合保稅區(qū)北片區(qū)，鄰近鹽田港碼頭。資產(chǎn)范圍包括位于深圳市鹽田區(qū)內(nèi)約11.9萬(wàn)平方米的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑面積共計(jì)約 32.0萬(wàn)平方米的房屋（含附屬設(shè)施設(shè)備），倉(cāng)儲(chǔ)及配套部分可租賃面積約 26.6 萬(wàn)平方米。

紅土創(chuàng)新鹽田港REITs基金打造的“投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、退出”新模式。紅土創(chuàng)新鹽田港REITs基金項(xiàng)目的底層資產(chǎn)為鹽田港現(xiàn)代物流中心，橫跨倉(cāng)儲(chǔ)物流和港口兩至公募REITs試點(diǎn)優(yōu)先支持的重點(diǎn)行業(yè)，高度契合基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)政策方向。

原始權(quán)益人

鹽田港自1994年開港至今，立足深圳、服務(wù)華南、面向全球，將鹽田港區(qū)打造成為全球單體吞吐量最大、最繁忙的集裝箱碼頭之一，承擔(dān)了深圳港一半的集裝箱吞吐量、廣東省超1/3的外貿(mào)進(jìn)出口、全國(guó)對(duì)美貿(mào)易1/4的貨量，鞏固了深圳作為亞太地區(qū)重要物流關(guān)鍵的地位。

具體來看，項(xiàng)目包括4座倉(cāng)庫(kù)、1棟綜合辦公樓及1座氣瓶站，各倉(cāng)庫(kù)通過連廊和行車道相互連通，均為高標(biāo)準(zhǔn)多層坡道庫(kù)。

國(guó)家發(fā)展改革委投資司副司長(zhǎng)韓志峰在“中國(guó)REITs論壇2020年會(huì)”上表示，不應(yīng)簡(jiǎn)單地把REITs當(dāng)成金融產(chǎn)品、金融工具，或者融資手段。判定基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)成功與否也不應(yīng)僅僅看REITs產(chǎn)品是否能成功發(fā)行，發(fā)行規(guī)模多大，而應(yīng)注重把基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)治理好，讓資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率提升、收益提升，獲得更高的市場(chǎng)認(rèn)可，為投資人帶來更多的分紅收益。

根據(jù)Freightos波羅的海指數(shù)（FBX），亞洲至北歐的即期匯率本周進(jìn)一步上漲10%，讀數(shù)為每40英尺10445美元。這比往年同期高出了驚人的533%。FBX地中海分部本周僅上漲1%，至每40英尺10204美元，盡管這比一年前高出約400%。本周亞洲至美國(guó)西海岸的FBX指數(shù)上漲2.7%，至每40英尺5518美元，東海岸上漲1.3%，至每40英尺7502美元。與12個(gè)月前相比，西部和東部沿海航線的即期運(yùn)價(jià)分別領(lǐng)先154%和161%。自3月底以來，從北歐到美國(guó)東海岸的即期匯率飆升了100%左右，今天的FBX讀數(shù)為每40英尺4286美元。

基金結(jié)構(gòu)上，鹽港REIT采用“公募基金+基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：一是公募基金發(fā)行召募資金，用于投資“深創(chuàng)投-鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，作為上述資產(chǎn)支持證券的唯一持有人；二是專項(xiàng)計(jì)劃收購(gòu)取得SPV的股權(quán)、并通過SPV間接享有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及鹽港現(xiàn)代物流的權(quán)益后，鹽港現(xiàn)代物流將適時(shí)吸收合并 SPV，SPV 注銷，存續(xù)的鹽港現(xiàn)代物流將承繼 SPV 的所有資產(chǎn)（除鹽港現(xiàn)代物流股權(quán)外）和所有負(fù)債（包括對(duì)專項(xiàng)計(jì)劃的負(fù)債）。

總結(jié)來看鹽港 REIT的上風(fēng)在于：一方面其底層資產(chǎn)為臨港倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施，位于一線城市中高標(biāo)倉(cāng)供給最為緊張的深圳市，是倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)中的稀缺資源，具備一定的壟中斷性；另一方面底層資產(chǎn)位于港口區(qū)內(nèi)，依托單體港區(qū)作業(yè)全球效率最高、吞吐量居世界前列的鹽田港區(qū)，而港口倉(cāng)儲(chǔ)物流需求穩(wěn)定可觀。

收進(jìn)方面，作為港口物流類基礎(chǔ)設(shè)施，項(xiàng)目的租賃收進(jìn)主要受物流行業(yè)及進(jìn)出口貿(mào)易的影響。2021年~2022年猜測(cè)收進(jìn)的增長(zhǎng)，主要來自于B3倉(cāng)庫(kù)于2020年4月投進(jìn)使用。

對(duì)于此次召募資金的用途，鹽田港團(tuán)體承諾將全部召募資金以資本金方式投進(jìn)募投項(xiàng)目，包括深圳港鹽田港區(qū)東作業(yè)區(qū)一期集裝箱碼頭工程、深汕特別合作區(qū)小漠國(guó)際物流港一期項(xiàng)目以及鹽田港冷鏈服務(wù)倉(cāng)項(xiàng)目。

每2秒操縱1個(gè)集裝箱，承擔(dān)廣東省超三分之一的外貿(mào)進(jìn)出口，深圳鹽田港年吞吐量達(dá)1335萬(wàn)標(biāo)箱，天天超過40億元的貨物經(jīng)此通達(dá)全球，是名副實(shí)在的世界級(jí)航運(yùn)關(guān)鍵。

今年7月，市交通運(yùn)輸局聯(lián)合市發(fā)改委啟動(dòng)了2021年國(guó)家物流關(guān)鍵申報(bào)工作，指導(dǎo)鹽田區(qū)形成了《深圳港口型國(guó)家物流關(guān)鍵建設(shè)方案》并組織了專家初步審查。

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