分析物流業趨勢與對高端倉儲物流的主要需求
了解到物流地產是屬于房地產運營ToB端重要的細分領域，亦是經營現代化物流設施的載體。其以物流園區為核心提供包括園區租賃、園區運營、配送服務、增值服務、基金運營等一系列ToB端的服務。物流地產大多是采用開發加持有的模式，大部分會持續運營幾十年，因此后續的運營管理能力與開發能力同樣重要，這與傳統住宅地產注重開發和銷售的商業邏輯是大相徑庭。根據海銀財富研究認為，與商業地產相比，我國的物流地產仍然處于開展擴張初期，因為受到經濟增速以及行業需求膨脹的影響較大，加之我國的物流地產大多建造于90年代前，需求的增加以及設備的迭代使得其內部擴張的愿望十分強。
據介紹2014年9月由國務院印發《物流業開展中長期規劃（2014-2020年）》，強調著力下降物流成本，著力提升物流企業規�；�，以加強物流根底設備網絡建設。2017年8月底國務院印發再次發布《關于進一步推動物流降本增效促進實體經濟開展的意見》，意在經過推動物流降本增效以促進工業結構調整和區域協調開展、培養經濟開展新動能、進步國民經濟全體運轉功率�！兑庖姟分赋鰹榱送苿游锪鹘当驹鲂�，將給予方針扶持，著力營建物流業的良好開展環境，進步物流業開展水平，以配合和推動實體經濟健康開展。《意見》指出，到2018年，社會物流總費用占國內生產總值的比重較2015年下降1個百分點以上。按照2016年74.4萬億GDP總規模核算，減縮成本目標接近1萬億。
結合國務院《意見》提出的降本增效觀點，從美國物流行業的開展經驗來看，美國現代倉儲概念產生較早。根據CBRE的研究報告顯現，截至2016年，美國本鄉現代物流設備總存量約3.7億平方米，且近三年全美高端物流倉儲面積年均增加率約為1.3%。高端倉儲設備智能高效，獲益于高端倉儲設備的遍及，美國物流成本逐年下降。而根據我國物流與采購聯合會供給的數據，2016年我國社會物流總費用為11.1萬億元，物流費用占GDP的比值通常作為衡量一個國家物流開展水平的標準，我國2016年的數據在18%左右，是美國的5倍之多。
海銀財富研究發現，目前我國人均倉儲面積僅為0.86平方米，嚴峻低于日美平均水平。而我國高端倉儲物流設備僅為0.2億平方米，比照通用倉儲面積總量8.6億平方米，高端倉儲設備僅占總供應量的2.33%。比照物流行業較為成熟的美國，高端倉儲占供應總量的一半左右。我國現有的物流倉儲設備約70%建于90年代之前，難以滿意現代企業的需求，高端物流倉儲供應顯著缺乏。就《意見》視點來說，下降1%的費用意味著需要節約0.74萬億元。進步物流倉儲行業功率，智能物流開展勢在必行。
海銀財富以為，智能物流倉儲是連接制作和客戶端的核心環節。倉儲的自動化和智能化可有用節約勞動力、土地和租金成本，進步物流運輸功率。主要功能涵蓋自動運輸，智能分揀，無人庫房等。倉儲在智能物流體系中占核心地位。跟著物流信息化技能和物聯網的應用，結合高速輸送和分揀設備、自動操控技能、智能機器人堆碼垛技能、移動核算基數、數據挖掘技能等的智能倉儲成為核心訴求。
高端物流倉儲設備極度匱乏，根據CBRE研究報告顯現，我國高端物流設備面積為0.2億方。通用倉儲面積為8.6億方，加之我國大量倉儲設備建于90年代之前，設備老舊。難以滿意現代企業以及日益增加的電商行業需求，高端物流倉儲供應量顯著缺乏。在雙11等電商配送高峰期國內物流業根底設備不完備的現狀暴露得尤其顯著。
基于此，海銀財富研究團隊以為，現代物流業的趨勢以及對高端倉儲物流的主要需求集中于：
1.行業聚集化和流程模塊化趨勢：物流行業在未來多種趨勢的聚集化，衍生出渠道化（如菜鳥和京東物流以大數據和智能化為根底的物流歸納服務渠道），聯盟化協作的集團（如普洛斯，菜鳥和京東物流，蘇寧物流等以大數據和智能化為根底的物流歸納服務渠道）。因為功率和成本的要求，傳統的人工密集型物流倉儲作業將會逐步消失。
2.人工智能及物聯網將會深度參與物流行業：在電商及制作行業物流密度及需求如此旺盛的今天，傳統的承包制個人運營現已完全不能滿意現代化物流倉儲的需求，物流行業勢必會變成一個以進步功率和操控成本為核心的數學問題和邏輯問題。在這個過程中，可以兼容無人化，智能化的高端物流倉儲設備是大勢所趨。
3.方針和金融大力支持物流倉儲行業：關于物流行業的降本增效現已成為基本一致，最新出臺的方針首次提出了“物流根底設備”的概念，在未來高端物流根底設備，物流通道的完善，特色物流工業園區將會是政府扶持和資本投資的重點。
由于高端物流倉儲設施供應明顯不足，且該矛盾在短期內難以緩解。物流地產租金穩步提升，空置率持續下降。在不動產收益率與價格普遍倒掛的情況下，收益率明顯高于住宅和商業地產。Wind數據顯示，北上廣深四個核心城市租金自2008年末開始持續上漲，2008-2016年間漲幅超過大半。2008-2013年北京、上海物流地產的年化回報率分別達到6.5%和6.7%，同期住宅回報率分別僅為2.6%和3%，物流地產租金上漲主要是由于我國物流基礎設施建設量不足，以致不能滿足日益增長的行業需求所致。來源：國際快遞
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